保护金融消费者权益一直是我国金融监管机构的重点工作内容，2023年，中共中央、国务院印发《党和国家机构改革方案》，组建国家金融监管总局，该局专门设立了金融消费者权益保护局，负责金融消费者权益保护相关工作。

但是由于金融消费具有无形化、专业化、信息不对称的特点，其中信息的不对称性为不法分子提供了可乘之机，加之，金融机构除了要保护金融消费者权益，还要履行反洗钱、反诈骗等风控义务，各类风险的全盘考量难免会影响消费者权益的保护效率，因此，金融消费者权益受到侵害的情况仍时有发生。

有鉴于此，笔者团队根据长期服务金融机构的经验，特将实践中金融消费者遇到的十个典型问题予以汇总，并提供具有可操作性的解决思路，以期为金融消费者权益保护添砖加瓦。

贷款人可以同时以开发商和贷款银行为被告，向法院提起诉讼，请求：一、解除和开发商签署的商品房买卖合同；二、解除和贷款银行签署的商品房担保贷款合同，原告不再承担还款义务；三、开发商返还首付款并赔偿利息损失；四、开发商返还贷款人已经向银行支付的贷款本金及利息；五、开发商按照合同约定支付违约金。

在法院判决解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同前，建议不要断供，以免影响征信。

法律依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”

首先，为避免纠纷，并非任何亲属的还款请求银行都会接受，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理”、第一千一百六十一条：“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”以及《城市房地产抵押管理办法》第二十四条“抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同”之规定，一般情况下，银行只接受贷款人的继承人或者受遗赠人偿还贷款。

其次，要确认自己的继承人或者受遗赠人身份，明确取得的房产份额及需要偿还的贷款份额，则需要通过继承公证或者诉讼的方式进行。

再次，亲属在取得继承公证或者法院出具的判决书、调解书后，依据前述文件向银行提出偿还贷款申请，并向房管局办理房屋过户手续。

对于按揭贷款房屋，一般会作为抵押物用于担保还款，普遍存在抵押登记。在存在抵押登记的情况下办理房屋过户，由于涉及抵押权人利益，因此，实践中存在诸多困难。

在离婚诉讼中，如果法院将贷款人名下房屋判决归非贷款人所有，对于后续的过户问题，笔者结合现实情况，将可能的过户途径归纳如下，供大家参考。

（一）结清贷款、注销抵押登记后，持判决书到房管局过户

虽然根据2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，法律允许在未经注销抵押登记的前提下办理房屋过户，即“带押过户”，但是实践中，“带押过户”操作复杂，很多地区不动产登记机构关于“带押过户”的登记程序尚未建立具体标准，“带押过户”的实现路径尚未畅通，同时银行为了保护自身的权益，普遍会在贷款合同中对抵押物处置进行限制，约定“未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产”，因此，“带押过户”这一模式仍在探索阶段。在现阶段，非贷款人要依据法院判决办理房屋过户手续、取得新的房产证，最可行的措施还是结清贷款、注销抵押登记。

关于非贷款人是否有权结清贷款的问题，只要法院认定贷款房屋为夫妻共同财产，则根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一） 》第三十五条第一款：“当事人的离婚协议或者人民法院生效判决、裁定、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利”之规定，不论法院判决按揭贷款由贷款人偿还还是由非贷款人偿还，非贷款人同样有权向银行偿还贷款。

据此，贷款人可以依据“认定贷款房屋为夫妻共同财产”的判决，直接向贷款银行提出还款申请，并且在结清贷款后要求银行办理抵押注销登记，同时要求不动产登记机构办理房屋过户登记。

（二）申请强制执行“带押过户”

如果非贷款人无法一次性结清贷款，则其也可以尝试向法院申请强制执行“带押过户”。现实中，部分地区的法院，如零陵法院、南通法院、梁溪法院等，也存在成功“带押过户”的案例。相信随着“带押过户”配套政策的不断落地，“带押过户”的难度将越来越低。