本文所称的央产房办理初始登记，是指中央国家机关行政事业单位、中央在京企业及所属单位，通过自建或者转让方式首次取得不动产所有权的情况，而非职工购买央产房或者职工将购买的央产房再次转让的情况。

上述单位若想顺利办理央产房的初始不动产权证书，根据现行法律规定及办理实践，需要满足四大面的要求：一、建设主体合法；二、土地合法；三、房屋合法，其中房屋合法又包括规划手续合法、施工手续合法、竣工验收合法等方面；四、涉及到央产房的项目，还需要取得主管部门（国管局）的批准文件。

一、建设主体合法

由于央企的特殊性质，经常涉及到主体名称的变更、资产的划拨、资产的调配等特殊情况，再加上房地产开发建设中程序复杂、批准文件繁多等因素，因此，首先需要梳理清楚央企的各个主体之间的名称变更历史沿革。只有主体名称梳理清楚，才能确保具备将来申请不动产权证书登记的主体资格。

二、土地合法

由于我国实行的是房地一体原则，土地是基础，房屋是依附于土地上的建筑物，因此，土地合法、土地的取得方式（出让、划拨、协议、租赁、受让等方式）、是否存在限制登记情况等，都需要调查、核实清楚。

首先，土地必须属于国有建设用地，包括两方面的内容，一方面是国有土地，一方面是建设用地。

第一，基于我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地分为国有土地及集体土地，目前可以进行央产房项目建设的土地，只有国有土地。 

第二，必须是建设用地的性质。我国实行土地性质分类制度，主要包括农业用地、建设用地、其他性质；只有建设用地可以用于建设行为，农业用地不允许进行建设，因此，建设用地规划许可证就尤为重要。擅自在非建设用地上进行建设的行为，属于违法行为。

其次，土地的取得方式必须合法。

根据目前法律规定，取得土地的方式主要包括出让、划拨、受让等。无论何种土地取得方式，都需要按照法律规定的程序取得。比如出让方式，需要经过招拍挂、签订国有建设用地使用权出让合同、足额缴纳土地出让金等费用、取得国有建设用地使用权证书等程序；划拨方式，需要取得国土部门的用地预审意见等批准文件、国有建设用地使用权证书等；受让方式，需要取得合法有效的协议并支付价款、办理变更登记手续等程序。因此，央企需要具备取得合法土地的手续。

第三，土地不存在限制登记的情况；

主要包括：土地不存在欠缴一切费用的情况；不存在超过用地规划许可证建设位置、建设规模、建设性质等情况。由于我国土地使用权实行行政许可制度，建设用地规划许可证属于行政许可，依据《行政许可法》、《土地管理法》、《城乡规划法》的规定，土地使用权人必须依据规划许可的内容进行开发建设，擅自改变规划许可的行为进行开发建设，将被进行处罚，严重的情况可能收回土地。因此，央产房需要满足用地规划许可证的许可内容，才可以进行不动产权证书登记。

三、房屋合法

房屋合法需要满足三个方面的要求，包括建设工程规划许可手续合法、施工手续合法、竣工手续合法。

（一）建设工程规划许可手续合法

除了土地需要取得用地规划许可证之外，建设工程（房屋）依然需要取得建设工程规划许可证。

建设工程规划许可证属于行政许可的范围，其中需要记载建设范围、建筑位置、建设规模、建筑性质、许可有效期、备注等内容。依据《行政许可法》、《城乡规划法》的规定，建设单位不能擅自违反建设工程规划许可证的内容进行建设，未取得建设工程规划许可证更不允许进行开发建设。同时，依据《城乡规划法》的规定，建设工程规划许可的项目完工之后，需要进行建设工程规划核验，只有完全符合规划许可的项目，规划主管部门才颁发建设工程规划核实确认书。该规划验收属于核准制，并非备案制，因此，央企必须取得合法有效的建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书，才能进行下一步的不动产权证书登记准备工作。

（二）建筑工程施工许可证手续合法

房屋的建筑安全直接关系到人身、财产安全，因此，房屋的质量必须要满足《建筑法》、《建设工程质量管理条例》的施工技术要求、质量要求，才具备使用的条件。因此，我国实行施工的行政许可手续。而施工许可手续的体现，就是建筑工程施工许可证制度。

建筑工程施工许可证记载的内容与建设工程规划许可证基本相同，但建筑工程施工许可证也有特别的要求。比如，要有明确的开工日期、竣工日期，无特殊情况，建设单位不能超过许可的日期开工、竣工，否则便属于违反行政法律的行为；同时，建筑工程施工合同、结算文件、施工单位的资质、施工技术材料及档案，也属于施工过程中的相关材料，该部分材料，也属于不动产权证书登记的前置性文件，需要进行梳理。

（三）竣工手续合法

建设项目竣工以后，需要建设单位向相关行政部门申请竣工验收，其中规划验收前文已经论述，是核准制；规划验收之后，需要进行面积测绘；同时，还涉及其他验收程序，主要包括消防验收、分户验收、园林绿化验收及其他验收；面积测绘及其他验收均通过之后，需要进行竣工验收备案。工程验收根据现行法律规定属于备案制，而非核准制。备案制要求：央企的验收报告，需要取得建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方签字确认，一致出具通过的验收意见，即可视为项目完成了施工，具备了申请竣工验收的条件之一，建设工程质量符合法律规定。而建筑主管部门在核实材料齐全之后，出具建设工程竣工验收备案表，此时建设项目才具备交付使用的条件（依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程必须经过验收之后才可以交付使用）。质量不合格或者验收不通过、不具备前述验收文件的建设工程，不可以向不动产登记部门申请登记。

（四）办理不动产登记方面的其他资料

由于央企可能涉及资产划转的情况，一般情况会形成多次纪要文件，该部分文件对于材料梳理、项目情况、焦点问题均有所涉及。因此，该部分文件需要详细进行分析，结合前述行政许可、审批文件的分析，可以重点突破。

四、主管部门的批准文件

重点在于：国管局需要出具“一书一函”。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》、《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定，在京中央国家机关申请不动产登记时，应提交国管局出具的登记申请审核意见。广义的“一书一函”是指国管局出具的登记申请审核意见，包括《权属审核意见书》、《信息登记函》等。狭义的“一书一函”是指《权属审核意见书》和《不动产权属来源说明函》的简称，前者由国管局出具，后者由不动产登记申请单位出具。 

办理“一书一函”需要提交的材料为：不动产权属来源说明函、不动产权证书（或国有土地使用证）、不动产权属来源材料（土地来源材料包括用地批复、一级开发协议、国有土地出让合同或划拨决定书、征地结案表等，地上建筑物来源材料包括立项文件、规划许可、施工许可、竣工验收资料、商品房买卖合同等）、上级主管部门或股东会、职代会批准文件、单位名称变更材料、抵押合同等不动产抵押材料（若有）、申请单位身份证明材料（《企业法人营业执照》、法定代表人身份证明书、身份证、授权委托书和受托人的身份证等）方面的材料。

因此，想要取得“一书一函”，必须严格按照国管局的要求，报批国管局之前取得相关文件，重点把关内容为：1，土地权属不能存在争议，即央企从出让合同、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收相关材料、不动产登记申请材料等过程的申报、批准主体，必须一致；不一致的，需要提供相关材料及相关部门的批准文件。2，不动产权属来源说明函须加盖一级单位公章或一级单位办公厅印章，而不能加盖上级单位公章或一级单位部门印章。3，央企需要针对实际面积与规划许可面积不一致的问题，取得规划部门的审核意见，以实际面积作为不动产产权登记的面积。

办理过程中主要法律依据：

《土地管理法》；

《土地管理法实施条例》；

《不动产登记暂行条例》；

《不动产登记暂行条例实施细则》；

《在京中央国家机关用地土地登记办法》；

《土地登记办法》；

《国务院关于中央在京党和国家机关使用土地管理问题的批复》；

《国务院办公厅转发国管局中直管理局关于进一步加强和改进中央单位用地管理工作意见的通知》；

其他有关的法律、法规、规章及办法等。