2023年4月14日，本年度第十期鑫诺谭在总部十六层第八会议室举行。本期鑫诺谭由房地产专业委员会刘桂林律师进行关于《集体经营性建设用地入市的风险及防范》的主题分享。

最近一次修改的《土地管理法》及其实施条例，对农村集体土地制度有重大突破，其中重要的修改是集体土地不一定必须经过国家征收，将允许集体经营性建设用地直接入市，入市之后可转让、互换、出资、赠与、抵押等。

在活动中，刘桂林律师分享了以下内容：士地管理法及实施条例的相关修改内容、集体经营性建设用地直接入市的历史演进过程、入市主体、入市范围、入市条件、准入限制、交易方式、入市程序、入市交易的风险防范等。

一、入市合法化的政策变化历程

改革开放初期，国家宏观层面及法律方面严格限制农村集体经营性建设用地入市，个人不得私自流转农村集体建设用地。近三十年期间经多次政策调整，2019年修订后的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法建设项目必须使用国有土地的规定，为集体建设用地入市流转破除了法律障碍，可以称之为“农村土地制度实现重大突破”。2021年修订的《土地管理法实施条例》设专章专节规定集体经营性建设用地管理，目的为建立城乡统一的建设用地市场，实现集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价。

二、入市主体

因各地入市主体大相径庭，仅以大兴区搭建统筹平台、密云区区镇统筹、佛山市南海区村为主体、广东惠州征地留用地挂牌主体等案例进行介绍。

三、入市交易

入市后土地用途主要分为开发产业商服类项目、开发住宅类项目两大类。不得进行商品住宅开发，禁止小产权房开发；只有存量农村集体经营性建设用地才能入市流转；宅基地使用权不能入市；集体的公益性事业、公共设施用地使用权不能入市。土地交易方式中强调以土地指标入市，举密云区为例，本镇集体经营性建设用地权益指标用完后，仍不能满足项目落地需求的，可向区政府申请进行跨镇权益指标交易。区政府统筹研究，优先指定同片区具有剩余权益指标的镇进行指标交易。

四、入市的风险防范

入市的风险防范虽不是本次分享会的主要内容，但刘桂林律师向参会律师介绍了“点状供地”的基本概念，并提示在律师办案或接受咨询的时候，应当着重注意政府优先购买权、出让方优先购买权对土地二次流转的影响。

分享结束后，各参会律师就自己在日常工作中及案件代理过程中遇到的相关问题，进行了深入的交流和探讨。