2020年3月7日，海南省政府出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。该通知的引起讨论的主要内容就是：新出让土地建设的商品住房实行现房现售制度。

很多新闻报道都怀疑，是否全国都会取消商品房预售，改为商品房现房销售，这是不是国家将要对房地产行业进行限制的风向标呢？

但是，到了2020年3月14日，再次查询海南省政府官网时，发现此通知已经不存在了。

根据法律规定，商品房预售，即开发商先将在建的、尚未完工的商品房进行销售，利用回收资金投入后续开发建设，待到商品房建完之后再进行交付，交付后的一定时间（几个月到几年不等）再为购房人办理产权证的销售方式；而商品房现售，即开发商将已经竣工且验收合格的商品房出售给购房人，房屋交付后一定时间（一般为几个月内）为购房人办理产权证的销售方式，此时，也许开发商已经取得初始产权登记，也许仅仅是验收合格；若是开发商已经办理了初始产权且已经对初始产权进行了分割登记，则属于二手房销售。

显然，对于购房人来讲，商品房预售与商品房现售有区别：一、商品房预售，容易产生纠纷，比如质量纠纷、开发商擅自改变规划产生的面积误差纠纷、逾期交房纠纷等；但是商品房现售，房屋已经竣工验收合格且经过了面积测绘，这些纠纷就容易避免。目前全国各地很多商品房群体信访、群体诉讼产生的纠纷，大多集中在此；二、现房销售的风险更低，现房销售可以防止出现烂尾楼的风险；商品房预售目前在全国各地出现大量的烂尾楼，导致购房人既拿不到房子也收不回购房款，最后血本无归。甚至群众上访事件频频发生，给政府造成极大的困扰。三、由于现房销售购房人可以实地看房，购房人就不会被开发商装修豪华的样板间、制作精美的宣传材料所蒙蔽而冲动性购房，此类纠纷也会大幅下降。

既然商品房现售有这么多优势，为何国家还要实行商品房预售制度呢？主要原因是市场的供需关系不平衡，国家需要发展商品房市场，需要满足市场的供求与需求。开发商做为开发者，需要大量资金，但是，开发商的自有资金又支撑不到建成商品房现售的时候，怎么办？答案就是——预售。

为何开发商自有资金不足以开发商品房现售呢？这就要从开发商的建设成本与资金来源等方面分析。

开发商的建设成本=土地出让金+施工等费用+公司运营成本+各种税费+征地拆迁费用（隐形成本）等

土地出让金：开发商首先需要取得土地使用权，才能建设。土地使用权取得必须付出成本，也就是土地出让金，动辄十几亿、几十亿的土地出让金是开发商建设商品房支出的第一笔成本。

施工等建设费用：开发建设施工并非开发商自己人员进行，需要外聘建设单位，需要支付施工、设计、材料采购等费用，这属于开发建设成本构成部分。

公司运营成本：很好理解，宣传、人员工资、场地等等，都属于公司运营成本；税费种类很多，而且不得拖欠，比例还不低。

征地拆迁费用：目前法律规定是政府先实施征收，净地之后，再进行出让。按说此项成本理应不是开发商负担，但是为什么会算到开发商的头上呢？这是因为征地拆迁需要很大一笔成本支出，很多地方的政府的财政都无法负担征地拆迁的费用，只能要求开发商提前介入垫资，只有垫资的开发商才能保证竞标成功。虽然，这不符合法律规定，但是却实实在是由开发商承担了这笔费用，所以暂列隐形成本。这些成本加起来，少则几亿，多则百亿。

开发商的资金来源主要构成为：自有资金（注册资金+利润）+固定资产+借款+应收账款。这其中，能用来直接开发商品房的部分，主要是自有资金+筹资两个部分。主要是因为，很多开发商仅仅是项目公司：开发商每开发一个项目，都需要单独成立一个公司，这个公司基本也就仅仅开发这一个项目，不参与其他项目的建设及销售。一个新成立项目公司没有经营，没有利润，没有应收账款，固定资产基本也等于零，所能用的也就只有注册资金。注册资金有多少呢？一般开发商的注册资金也就几千万。由于几千万的注册资金根本满足不了动辄十几亿、几十亿的开发成本，怎么办？——筹款。所以才说，开发商的资金来源就基本等于注册资金+筹资。

在商品房预售制度下，开发商如何筹资呢？（1）购房人的首付或者全款，首付部分基本不会低于房屋价格的30%，这部分资金，开发商收取之后投入建设开发项目；（2）购房人的抵押贷款。一般，根据银行业的规定，都是房屋封顶之后，再由银行放款，当然，也有很多银行是不等房屋封顶就放款了，这部分款项也投入开发成本；（3）借款（银行借款、其他借款），银行借款需要抵押物，用什么抵押呢？土地使用权+在建工程作为抵押物，就可以从银行获得巨额贷款。签订商品房预售合同的购房人，买卖合同附件中，基本都有抵押权人同意出售证明，也就是说，土地使用权与在建工程都已经进行了抵押，这部分款项也投入开发建设成本；

答案应该是暂时不会。商品房预售之所以长期存在，主要因素是需求：市场有需求、政府有需求、银行有需求等等。

市场需求：普通百姓要在城市发展，经济需要运行，人员需要流动，住房作为基本需求，需要得到满足，需要开发建设，就需要开发商进行开发，若是仅凭开发商自有资金开发，其承担不起费用，就会导致没有企业开发的局面。

政府需求：很多政府财政需要依赖房地产行业，土地出让金构成很多政府的财政主要收入；只有注册地在本辖区内的企业，开发建设的很多税费才属于地方所有，这也构成政府的财政收入；政府要有财政才能投入其他基础建设，改善管理，促进发展。

银行需求：银行的资金需要放贷出去，产生利润，才能用存款利率与贷款利率的差额赚取利润，而投入价格高昂的房地产行业，有担保物，具有可靠性。